안녕하세요, 부동산 고민 해결사 부동찬입니다.
“내 집, 혹은 빌린 집을 단기로 에어비앤비 돌리면 수익 괜찮지 않을까?”
맞습니다. 하지만! 부동산의 용도가 ‘주거’에서 ‘숙박업’으로 바뀌면
세금은 전혀 다른 차원으로 다가옵니다.
이 글을 꼭 읽어야 할 분
에어비앤비·단기숙박업을 계획 중인 임차인/임대인 주택 소유 중, 수익형 부동산으로의 전환을 고민하는 분 계약서에 특약조항 제대로 넣고 싶은 분 과거 잠깐이라도 숙박업으로 활용한 이력이 있는 분 임대인 주의! ‘실제 사용 용도’가 바뀌면 모든 세금이 바뀐다
국세청은 **등기부등본보다 ‘실제 사용 상태’**를 더 중요하게 봅니다. 실질과세 원칙에 따라 집이 ‘상업용’으로 사용되었다면,부가세, 종소세, 재산세, 종부세, 양도세까지 모두 영향을 받습니다.
부가가치세 (VAT): 숙박업은 과세 사업입니다
구분 | 주거용 임대 | 숙박업 사용 시 |
부가세 | 면세 | 과세 (10%) + 가산세 위험 |
사업자등록 | 불필요 | 필수 |
세무 신고 | 없음 | 정기적 신고 필요 |
종합소득세: 단순 월세 수익이 아닌 사업소득으로 구분됩니다
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숙박업 소득 → 551007 업종 코드
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경비 정산/현금영수증 발급 의무 등 사업자로서의 책임 발생
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장부 미비 시 불이익, 가산세 가능성 있음
재산세 & 종합부동산세 (보유세): 주택 혜택이 사라집니다
세목 | 주거용 | 상업용 (숙박업 활용 시) |
재산세 | 낮은 세율 | 일반 건축물로 과세 가능 |
종부세 | 1세대 1주택 공제 가능 (12억 등) | 공제 혜택 없음, 상가처럼 과세 |
양도소득세: 비과세·장특공 모두 날아갈 수 있습니다
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1세대 1주택 비과세 요건 불충족
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장기보유특별공제 → 상가로 간주되면 최대 80% → 30% 이하 축소
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과거 일부 기간만 사용해도 공제율 낮아짐
임차인 숙박업? 계약 위반 + 임대인 세금 폭탄
임차인이 몰래 숙박업을 하면 계약서 위반 임대인도 세무조사, 과세 대상이 될 수 있습니다 적극적으로 대응하지 않으면 ‘묵시적 동의’로 간주될 여지도 있어요 임대인 행동 매뉴얼
1.
증거 확보: 플랫폼 등록, 후기, 사진 등
2.
계약서 재확인: 용도제한, 전대 금지 조항 등 확인
3.
내용증명 발송: 시정요구 및 원상복구 요청
4.
법적 대응: 필요 시 계약 해지 및 명도소송
5.
세무 자문: 손해 발생 시 자진신고 및 세무대응
6.
계약서 개정: 특약 조항 추가 필수
외국인관광 도시민박업? 거주 요건 어기면 임대인 리스크 폭탄
요건 | 위반 시 임대인 영향 |
임차인의 실제 거주 | 주택 → 상업용 간주, 종부세·양도세 혜택 사라짐 |
법적 기준 미충족 | 임대 건물의 가치 하락, 구청 행정 제재 가능 |
계약서 특약이 핵심! (예시 제공)
임대인이 동의할 경우
“임차인은 숙박업 등 상업용도로 주택을 사용하며,
그로 인해 발생하는 모든 세금 증가·손실은 전적으로 임차인이 부담한다.”
동의하지 않을 경우
“임차인은 본 주택을 주거용으로만 사용하며,
상업용 사용 시 계약 해지 및 모든 세무상 손해를 배상해야 한다.”
계약서상 명시 필요 항목:•
사용 용도
•
사업행위 금지 또는 제한
•
세금 부담 귀속
•
계약 해지 조건
•
손해배상 책임
법적 구제 수단: 계약 해지, 손해배상, 중개사 책임 등
분쟁 유형 | 대응 방법 |
사용 목적 위반 | 계약 해지 / 손해배상 청구 |
세금 부담 예상과 달라 | 계약 착오 취소 검토 |
중개사 설명 부족 | 손해배상 청구 가능성 있음 |
임차인 의도적 은폐 | 계약 취소 + 부당이득 반환 가능 |
과거 기록도 위험! 자진신고 & 전문가 상담 필수
국세청은 플랫폼 이력, 카드 매출, 제보, 사업자 등록 정보로 파악
과거 숙박업 기록만으로도 부가세, 종소세, 양도세, 보유세 소급 추징 가능
자진신고 시 혜택
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가산세 감면
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성실신고자 이미지 확보
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세무조사 부담 완화
전문가 상담이 필요한 이유
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복합 세금 구조 분석
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증빙서류 정리 및 신고 대행
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유리한 대응 전략 수립 가능
핵심 Q&A 요약
질문 | 핵심 답변 |
Q. 임차인이 몰래 숙박업 하면? | 임대인이 세금 부담, 계약 해지·소송 가능 |
Q. 과거에 잠깐 썼는데? | 해당 기간 소급 과세 가능성 있음 |
Q. 임대인이 몰랐다면? | 몰랐어도 실질 사용 기준으로 과세됨 |
Q. 계약 취소 가능한가? | 중대한 착오/사기 입증 시 가능성 있음 |
Q. 중개사 책임? | 설명의무 위반 시 손해배상 가능성 존재 |