부동산 투자 법인 설립 초보자를 위한 의사결정 가이드
법인 설립을 처음 접하시는 투자자분들이 가장 궁금해하시는 "무엇을 어떻게 결정해야 할까?"에 대한 답변을 정리했습니다. 이 가이드를 통해 법인 설립에 필요한 주요 의사결정을 내리실 수 있습니다.
(법인 설립 신청은 맨 하단 첨부 양식을 작성하시면 완료 됩니다)
단계: 우리 회사, 어떤 모습으로 만들까요? (법인의 기본 설계)
. 어떤 종류의 회사로 만들까요? (주식회사 vs 유한회사)
부동산 투자 법인은 주로 '주식회사'와 '유한회사' 중에서 선택합니다.
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주식회사
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특징: 우리나라 법인의 90% 이상을 차지하는 가장 일반적인 형태입니다. 주식을 발행하여 자본을 모으고, 주주는 투자한 만큼만 책임을 집니다.
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장점: 외부 투자 유치가 상대적으로 쉽고, 금융기관 등에서 신뢰도가 높습니다. 대부분의 세무/회계 서비스가 주식회사 중심으로 되어 있어 운영이 편리합니다. 향후 사업 확장이나 여러 사람과의 공동 투자를 생각한다면 유리합니다.
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고려할 점: 유한회사에 비해 설립 절차나 운영이 약간 더 복잡하게 느껴질 수 있습니다.
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유한회사
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특징: 주식 대신 '지분' 개념을 사용하며, 소수의 인원(사원)으로 구성됩니다.
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장점: 정관을 통해 지분 양도를 비교적 쉽게 제한할 수 있어, 가족끼리 운영하거나 외부 공개를 원치 않는 폐쇄적인 법인 운영에 적합합니다. 의사결정 절차가 간편하고(예: 이사회 필수 아님), 임원의 임기 제한이 없어 관리가 편할 수 있습니다. 상속이나 증여 설계를 세밀하게 통제하는 데 유리할 수 있습니다.
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고려할 점: 외부 투자 유치가 어렵고, 일반적인 세무/회계 시스템 이용 시 주식회사보다 다소 불편할 수 있습니다.
초보자를 위한 선택 가이드:•
이런 경우 주식회사 : 나중에 외부 투자를 받거나 사업을 크게 확장할 계획이 있다면, 여러 사람과 공동 투자를 생각한다면 주식회사가 좋습니다.
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이런 경우 유한회사 : 가족끼리만 운영하고 싶고, 외부 개입 없이 조용히 자산 관리를 하며, 지분 통제를 중요하게 생각한다면 유한회사를 고려해볼 수 있습니다.
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일반적인 선택 : 우리나라 부동산 법인의 90% 이상은 주식회사를 선택합니다. 특별한 경우가 아니라면 운영 편의성과 확장성 면에서 주식회사가 무난한 선택입니다.
2. 우리 회사의 기본 규칙은 어떻게 정할까요? (정관 주요 내용 결정)
정관은 '회사의 헌법'과 같은 아주 중요한 문서입니다. 다음 사항들을 미리 결정해야 정관에 반영할 수 있습니다.
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회사 이름 (상호): 다른 회사와 겹치지 않는 고유한 이름이어야 합니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 미리 사용 가능한지 검색해보세요.
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회사 주소 (본점 소재지): 법인의 공식 주소지입니다.
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중요 체크!: 법인 주소가 수도권 과밀억제권역(서울 대부분 및 경기/인천 일부)인지 반드시 확인해야 합니다. 이곳에 회사를 설립하면 등록세 등 세금이 3배 더 나올 수 있고, 향후 해당 지역 부동산 취득 시 취득세가 중과될 수 있습니다. 많은 부동산 법인들이 세금 절감을 위해 실제 운영은 다른 곳에서 하더라도, 본점 주소는 과밀억제권역이 아닌 곳(예: 경기 외곽, 지방 도시)에 두는 전략을 사용하기도 합니다.•
우리 회사는 무슨 일을 할까? (사업 목적): 법인이 어떤 사업을 할지 구체적으로 정해야 합니다.
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부동산 투자 법인의 경우 "부동산 매매업", "부동산 임대업", "부동산 개발업", "부동산 관리업", "부동산 컨설팅업" 등을 포함하고, 미래에 할 수도 있는 사업까지 고려하여 "위 각호에 부대되는 일체의 사업"이라는 문구를 넣어 폭넓게 정하는 것이 좋습니다.
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사업 목적에 따라 은행 대출 가능 여부나 세무상 비용 처리 범위가 달라질 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다.
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주식은 어떻게 발행할까? (주식 및 자본금 관련):
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회사가 발행할 주식의 총 수 (발행 예정 주식 총수)
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주식 주당 금액 (액면가, 예: 00원, 500원, 5,000원 등. 최소 00원 이상)
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(선택 사항) 주식 양도, 마음대로 할 수 없게 할까? (주식 양도 제한)
가족이나 특정인 외에 원치 않는 사람에게 주식이 넘어가지 않도록, 주식을 양도할 때 이사회나 주주총회의 승인을 받도록 정관에 규정할 수 있습니다. 공동 투자하거나 가족끼리 운영할 때 특히 중요한 조항입니다.
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회사 운영은 누가 어떻게? (기관 구성 및 배당 정책)
이사, 감사를 둘지, 주주총회는 어떻게 운영할지, 발생한 이익은 주주들에게 어떤 기준으로 나눠줄지(배당 정책) 등을 정해두면 나중에 분쟁을 막을 수 있습니다.
초보자를 위한 정관 작성 팁:•
법무사 등 전문가가 제공하는 표준 정관 양식을 활용하되, 위에서 결정한 우리 회사의 주요 내용(특히 사업 목적, 주식 양도 제한 등)은 반드시 반영하여 맞춤형으로 수정하는 것이 좋습니다.
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여러 사람과 함께 법인을 설립한다면, 단순한 정관 외에 '주주간계약서'를 별도로 작성하여 주주들 사이의 권리와 의무를 더 상세하게 정하는 것이 좋습니다.
3. 처음 시작하는 돈, 얼마로 할까요? (자본금 규모 결정)
자본금은 법인을 처음 만들 때 주주들이 내는 기본 자금입니다.
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법적 최소 금액은?: 예전에는 최소 자본금 제한이 있었지만 지금은 폐지되어, 이론적으로는 00원만 있어도 법인 설립이 가능합니다.
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현실적인 금액은?: 하지만 자본금이 너무 적으면(예: 00만원 미만) 은행에서 법인 통장 개설이 어렵거나 대출이 안 나올 수 있고, 사업자등록이 거절될 수도 있으며, 외부에서 볼 때 회사 신뢰도가 낮아 보일 수 있습니다.
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따라서 최소 00만원 이상으로 시작하는 것이 좋으며, 실무적으로는 500만원~,000만원 사이에서 초기 운영 자금, 사무실 임차료 등을 고려해 정하는 경우가 많습니다.
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세금도 생각해야 해요!: 법인 설립 시 내는 등록면허세는 자본금 크기와 본점 주소지(수도권 과밀억제권역 여부)에 따라 달라집니다.
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수도권 과밀억제권역이 아닌 곳 기준으로, 자본금이 2,800만원까지는 등록면허세와 지방교육세를 합쳐 약 3만 5천원으로 동일합니다. 이 금액을 넘어가면 자본금에 비례해서 세금이 늘어납니다.
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수도권 과밀억제권역은 이 세금이 3배로 뜁니다 (약 40만 5천원).
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특별한 사업을 한다면?: 부동산 개발업(3억원), 부동산 중개업(5천만원) 등 일부 사업은 법에서 정한 최소 자본금 기준이 있으니, 해당 사업을 할 계획이라면 이를 반드시 맞춰야 합니다. 일반적인 부동산 투자·임대·매매업은 이런 제한이 없습니다.
초보자를 위한 자본금 설정 팁:•
특별한 목적(예: 특정 사업 인허가)이 없다면, 초기에는 500만원 ~ ,000만원 사이에서 시작하는 것이 무난합니다.
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나중에 개인 소유 부동산을 법인으로 넘길 계획(현물출자)이 있다면, 처음에는 자본금을 ,000만원 이하로 작게 시작하고, 나중에 부동산을 이전하면서 자본금을 늘리는(증자) 방법이 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.
4. 회사의 주인은 누구누구? 지분은 어떻게 나눌까요? (지분 구조 설계)
지분(주식)은 회사의 소유권을 나타내며, 이익을 나눌 권리(배당)와 회사 운영에 참여할 권리(의결권)의 기준이 됩니다. 단순히 투자한 돈의 비율대로 나누는 것 이상으로 신중한 설계가 필요합니다.
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누가 주주가 될까요?
본인, 배우자, 성인 자녀 등 가족 구성원이나 함께 투자하는 파트너가 주주가 될 수 있습니다.
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지분은 어떻게 나눌까요?
단순히 투자금액 비율로 나눌 수도 있지만, 각자의 역할, 기여도, 회사의 장기적인 목표(예: 절세, 경영권 안정, 자녀에게로의 승계) 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
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전략적으로 지분 나누기
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절세 효과: 소득(배당)을 여러 가족 구성원에게 분산시켜 전체적인 세금 부담을 낮출 수 있습니다.
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경영권 안정: 회사를 주로 운영할 사람이 과반수 이상의 의결권 있는 주식을 보유하도록 설계하여 안정적인 경영권을 확보할 수 있습니다.
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자녀에게 미리 조금씩?: 법인 설립 초기에 회사가치가 낮을 때 자녀에게 일부 지분을 미리 배정하거나 증여하면, 나중에 회사가 성장했을 때보다 적은 증여세로 자산을 이전하는 효과를 볼 수 있습니다.
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주식 종류를 다르게?: '보통주'(의결권 있음)와 '우선주'(의결권은 없거나 제한되지만 배당을 먼저 받음)를 활용할 수 있습니다. 예를 들어, 부모는 보통주를 가져 경영권을 행사하고, 자녀에게는 우선주를 주어 경제적 이익을 제공하면서 경영 참여는 제한하는 방식입니다.
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여러 명이 함께 투자한다면? (공동 투자)각 투자자의 출자금액, 역할, 책임을 명확히 하고, 이를 바탕으로 지분 구조를 정해야 합니다. 특히, 주주들 간의 약속(예: 수익 배분 방식, 추가 투자 조건, 나중에 투자금 회수 방법 등)을 '주주간계약서'라는 별도 계약으로 상세히 정해두는 것이 매우 중요합니다.
초보자를 위한 지분 설계 팁•
가족 법인이라면, 부모가 초기 경영권을 확실히 가질 수 있도록 의결권 있는 지분을 충분히 확보하고, 자녀에게는 점진적으로 지분을 넘기거나 배당 우선권을 주는 방식 등을 고려할 수 있습니다.
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단순히 지분율만 나누는 것이 아니라, 회사의 운영 방식(누가 결정하는지), 이익 배분 방식, 향후 지분 매각이나 상속/증여 계획까지 함께 고려하여 설계해야 나중에 후회가 없습니다.
5. 회사 운영은 누가 책임질까요? (임원 구성)
법인을 운영할 주요 임원(대표이사, 이사, 감사 등)을 정해야 합니다. 이는 단순한 직함이 아니라 법적 권한과 책임을 동반합니다.
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대표이사:
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역할: 법인을 대표하여 모든 계약 체결, 자금 집행 등 업무 전반을 책임집니다.
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필수 조건: 최소 명은 반드시 있어야 하며, 실제로 회사를 운영하는 사람이 맡아야 합니다. 이름만 빌려주는 '명의 대표'는 세무조사 시 큰 문제가 될 수 있습니다.
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책임: 법인 대출 시 개인 연대 보증을 서는 경우가 많고, 업무상 잘못으로 회사에 손해를 끼치면 민사/형사상 책임을 질 수 있습니다.
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이사: (선택 사항) 대표이사 외에 추가로 둘 수 있는 임원입니다. 가족 구성원을 이사로 등재하여 실제 업무를 맡길 수 있습니다.
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감사: (선택 사항) 회사의 회계와 업무 집행을 감시하는 역할입니다.
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선임 의무?: 자본금 0억 원 미만의 작은 회사(소규모 회사)는 의무적으로 둘 필요는 없습니다. 인 법인이나 단순 가족 법인에서는 생략하는 경우가 많습니다.
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언제 필요할까?: 여러 명과 공동 투자하여 서로 견제가 필요하거나, 외부 투자 유치 등으로 회사의 투명성과 신뢰도를 높여야 할 때 선임하는 것이 좋습니다.
초보자를 위한 임원 구성 팁:•
인 법인: 본인이 주주와 대표이사를 겸하는 것이 가장 간단하고 일반적입니다.
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가족 법인: 실제 회사 운영에 참여하는 가족을 임원으로 등재하고, 역할에 맞는 적절한 급여를 지급하면 합법적인 소득 분산 효과도 얻을 수 있습니다. 다만, 실제로 일하지 않는데 급여만 받아 가면 세무상 문제가 되니 주의해야 합니다. (참고: '조사보고자' 비용 절감 팁 - 주식회사 설립 시, 주식이 없는 가족을 임원(예: 감사)으로 잠시 등재하여 '조사보고' 업무를 맡기면 공증 비용을 절약할 수 있습니다. )
아래 신청 사이트는 법인 설립 플랫폼 ‘마이빌드’로 직접 써보고 편리해서 추천 드립니다.
*법인/사업자 등록 주소는 별도로 요청해 주셔야 합니다.
등기부/사업자등록증 참고
